[原創]購房人能否因設計變更要求解除《商品房買賣合同》/周麗霞

發布日期:2017-09-01   |   點擊率:

購房人能否因設計變更要求解除《商品房買賣合同》

文/周麗霞


【案情概述】

2013年9月10日,孫某購買某房産公司商品房一套,並簽訂了《商品房買賣合同》。合同第十一條對規劃設計變更進行了明確約定,經規劃設計單位同意,規劃行政主管部門批准的規劃設計變更,導致商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的,出賣人應當在有關部門批准之日起10日內通知買受人。出賣人未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房。補充協議另載明《商品房買賣合同》第十一條的中“設計變更”僅指合同生效後,出賣人對合同附件一即房屋平面圖明示的內容因改動而發生的變化。

合同簽訂後,孫某付清了購房款;2013年12月31日該項目通過竣工驗收,2014年3月房産公司將該房衛生間西北角的排汙管道向東移位3米,將原施工的低于同層樓面350mm的下沉式降板拆除,並重新澆築改爲與同層樓面同高。同年5月完成竣工驗收備案,報備的竣工圖與原設計一致。6月8日,孫某在辦理交付手續時,以下沉式降板等發生變更違反合同第十一條約定爲由拒絕接受房屋。後因雙方協商無果,孫某訴至法院要求解除合同,賠償損失。

本案中,孫某是否有權單方解除合同?

【案例分析】

本案中,房産公司在交付之前對房屋衛生間進行了設計變更,辦理交付時,孫某以房産公司擅自變更爲由要求解除合同。孫某能否要求解除合同關鍵在于房産公司的變更行爲是否違反合同第十一條的約定。作者認爲本案中房産公司對衛生間的設計變更並不違反《商品房買賣合同》第十一條的約定,具體理由如下:

首先,《商品房買賣合同》和補充協議均系雙方真實意思表示,約定內容也不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,對合同雙方具有約束力。對房産公司是否違反合同第十一條約定還應結合補充協議中關于設計變更的約定進行認定。

其次,雙方在補充合同中對設計變更的範圍進行了明確約定,設計變更僅指合同生效後,出賣人對合同附件一“房屋平面圖”明示的內容因改動而發生的變化。但本案中房屋戶型平面圖未標明衛生間是否存在下沉式結構及其具體位置,換言之,房産公司對衛生間設計的變更並不屬于房屋平面圖中的明示內容。因此,房産公司對下沉式降板等的變更不屬于合同約定的設計變更情形。

綜上,作者認爲房産公司的設計變更行爲並不違反合同約定,孫某無權單方解除合同。