[原創]投資人股權收購視角下的房地産企業破産重整/胡文波

發布日期:2017-10-30   |   點擊率:

投資人股權收購視角下的房地産企業破産重整


文/胡文波


摘要:目前,隨著房地産企業破産現象問題越來越突出,如何妥善處理此類企業破産並促成其重整,是司法實務界需要關注和探討的問題。本文從房地産企業破産的原因、破産重整對房地産企業的意義以及在破産重整程序中引入投資人的優勢,進行了簡要闡述,並以破産重整投資人爲視角,對其在收購破産房地産企業股權過程中應注意的相關法律問題進行了分析,並就投資人在未完工項目再開發時,如何從行政許可、審批層面著手,如何處理與項目建築商、購房人的關系以及如何獲取重整貸款等方面內容,提出了一些建議。希望能夠減少投資人的疑慮,爲其准入破産房地産企業重整提供一定幫助。


關鍵字:房地産企業、破産重整、投資人、股權收購、權利保障


一、房地産企業破産的現狀及原因

近年來,受宏觀經濟影響,房地産市場持續低迷,各地法院受理房地産企業破産申請案件的數量呈不斷上升趨勢。究其原因主要有三個方面:其一,受之前房産調控政策的影響,整個房地産市場受到空前打壓,房地産企業開發的樓盤發生嚴重滯銷,變現存在困難;其二,因不少房地産企業本身自有資金匮乏,對外融資成本過高,在市場環境不景氣、銀根收緊的情況下,極易出現資金鏈斷裂,從而引發崩盤;其三,部分房地産企業出資人基于高額回報,“半路出家”又缺乏對市場供需的准確判斷和開發經驗,存在內部經營決策嚴重失誤等情形,盲目投資項目,直接導致企業的破産。


二、房地産企業破産重整之必要性

房地産企業破産不同于一般類型的企業破産,其涉及的債權人範圍較爲廣泛,除銀行、企業職工、民間出資方等通常意義上的債權人之外,房地産企業破産後往往會留下未開發完成的項目或“爛尾樓”工程,其中涉及被拆遷人、建築商、材料商、農民工以及大量購房業主等諸多主體的利益,因該破産資産大部分系在建工程,故存在變現價值較低,甚至變現不能等情形,由此導致大量農民工、業主集體上訪、信訪及維權等群體性事件時有發生,影響了社會秩序的穩定。

因此,適用破産重整程序,對房地産企業開發項目實施再投資,保證項目順利竣工通過驗收,不但能避免資源浪費,發揮現有資産最大價值,提升各方主體債權受償的比例,還能解決因房地産企業破産所帶來的社會問題,這符合社會利益本位的價值要求,也能取得較好的社會效果。


三、投資人在房地産企業重整中的優越性分析

考慮到大多數房地産企業破産的原因主要在于其自身經營管理不善所致,故在企業破産重整中根據《企業破産法》第七十三條規定,讓其自行管理財産和營業事務,從而促成重整的可能性並不大。另外,因破産房地産企業股東大多爲企業的融資貸款提供擔保,讓該些股東就企業重整事宜進行再投資,實踐中也存在一定的難度。在房地産企業破産重整中,目前較爲常見的是相關管理人與受理法院通過各種渠道需找具備一定條件的投資人,讓其注資並接手未完工項目的繼續開發工作,這主要是考慮到以下幾方面內容:

首先,此類投資人不僅在資金上具有一定的優勢,而且本身經濟基礎較好且資信優良,有著較強的融資能力,爲項目的後續開發提供資金上的保障;

其次,此類投資人往往系專業的房地産公司或有關投資公司,從事房地産項目開發的經驗較爲豐富,且已有一定的年限,並已形成自身穩定、有效的一套項目開發管理和風控機制,保證項目開發的高效、有序地運作;

再次,此類投資人還配備或有著長期合作的營銷團隊,爲項目的銷售拓寬渠道,特別是商業項目還應有一定的戰略合作商業聯盟等,從而確保所開發的項目能夠及時變現回款;

因此,房地産企業的重整需要引入有經濟實力且具備成熟開發經驗的投資人,爲破産房地産企業的項目進行繼續投資,完成項目的開發,盤活該企業資産,使得項目的運營價值大于破産清算價值,在平衡各方利益的同時,實現整體利益的最大化。


四、投資人以股權收購方式參與破産房地産企業重整的相關法律問題

房地産企業破産重整的投資人通過之前項目運營的可行性分析,與破産管理人等主體經溝通後,通常會選擇以收購股權或收購資産的方式確定對項目進行投資運營;考慮到以收購資産方式參與項目重整,可能涉及到項目所有原有的立項審批、規劃許可、施工許可、預售許可等手續的重新辦理等問題,所以較多的投資人會選擇以收購股權的方式參與破産企業的重整。故本文以下主要是以投資人以股權收購方式參與重整所涉及主要問題做一分析與闡述:

(一)房地産企業股權收購模式探究

1、房地産企業股東的權益調整

投資人要實現對項目的接盤及開發運營,一般較爲常見的方式就是對項目所在房地産企業股東實行股權收購,這裏從保護出資人角度,最穩妥的方式是能夠事前取得房地産企業股東的書面同意,但這種股權調整方式在實踐中有時很難實現,因該些股東往往會以此換取不合理的條件,與其達成合意的難度較大。

另一種方式,爲房地産企業股權結構的強制調整,即在重整計劃草案中直接確定重整公司的股權結構,不考慮股東意願,削減或全部剝奪其股權,強制批准重整計劃草案。該方式體現在《企業破産法》第八十七條第2款第四項,其理由是在房地産企業資不抵債的情況下,企業股東的股權爲負值,並不具有實際價值,即使公司破産清算,股東也得到任何權益;同時公司通過重整豁免巨額債務獲得重生,最大受益人爲公司的股東,故對其股權進行調整並不會損害其權益。

因此,爲維護投資人利益,在其已經籌措資金的情況下,重整計劃草案必須包括對股東權益進行調整的內容,明確具體的調整方案,當投資人與原股東意見不一致時,不按照一般的股權轉讓合同處理,將股權的強制轉讓裁定作爲最後的股權削減措施,以便投資人獲得房地産企業的控制權,保證重整計劃的順利執行。同時,投資人還應當注意強制調整的前提應當是通過法院認可的評估機構對重整公司的淨資産已經評估程序,且估價爲負值,或者原股東對公司破産具有重大過錯。

此外,針對有部分法院在公司破産重整中爲引入投資人,以公開方式拍賣房地産企業股權這一方式,筆者不能苟同,房地産企業的股東並非案件處理的被執行人,法院直接對其股權采取司法拍賣措施,既無破産法依據,也有違執行規定,投資人若以此取得股權值得商榷。

2、原股權權利負擔的處理

針對房地産企業股權結構調整過程中,股東股權被他人查封或存在出質等權利限制情形時,如何處理?筆者認爲,從破産法設立破産重整的立法本意與目的考慮,應當允許對有權利限制的股權進行調整,否則將導致破産重整程序無法進行,它不同于股東自行約定轉讓股權的情況,而是破産重整的法定轉讓,應當予以特殊保護。

另一方面,在原股東的股權被削減爲零後,即便原股東的股權上有權利負擔,亦不影響重整進程;因爲,原來的股權經過重整程序已被清理,現在是對所有者權益的重新配置。故,破産受理法院在作出批准重整計劃時,應對原股權上的權利限制情形一並予以剔除。

3、股權收購方式之選擇

投資人對房地産企業股權收購的具體方式有兩種:其一,由投資人直接入股房地産企業,並以該公司名義對項目進行後續開發經營,此種方式可以減少在當地成立一家公司的各項管理成本;其二,因投資本身存在一定的風險,爲降低風險,可由投資人在當地設立子公司的方式進入房地産企業,此種間接投資入股的方式具有一定的靈活性,特別是在投資人已有相關合作方達成一致意見共同進行項目投資的情況下,有關合作方可直接入股投資人在當地設立的子公司,合作的方式較爲便捷,也有助于進一步分散投資風險。我們比較傾向于第二種方式。

4、房地産企業原股東如實披露義務的設定

投資人決定對房地産企業進行投資、繼續開發項目之前,大多靠的是前期的盡職調查和管理人的協助,但對房地産企業具體情況掌握最爲透徹的還是該公司原有股東,故投資人應當在收購房地産企業股權過程中,要求管理人或法院督促原股東履行全面、如實的披露義務,並要求提供相應的擔保,如因披露之外所産生的債務風險,原股東應當承擔賠償責任,以減少收購的風險。

(二)房地産企業未完工項目的行政保障

1、項目原開發審批變更的可能性

投資人就未完工項目繼續開發問題,應當充分審查項目開發各項手續是否存在失效,是否需要重新補辦等,並提前與政府部門進行溝通,確定總體開發方案。當地政府應當組織發改委、住建、規劃、土管等職能部門召開相關的協調會議,落實與項目有關的各許可證的延長事宜,形成具體的會議紀要,並成立專案組確定項目開發手續辦理統一歸口的部門,以便與投資人進行銜接。

因破産房地産企業名下項目長期停工,往往與其自身對項目的市場前景預估失誤、開發方案與市場需求相違背有很大的聯系,單純按照破産房地産企業原有的開發標准進行再投資建設,恐難以順應今後的市場形勢,且會造成虧損。爲此,投資人應當事先對項目開發調整的可行性進行論證,相關職能部門應當有條件地批准項目的整體布局、業態環境、規劃設計變更,有條件的許可增加容積率或對項目進行必要地分割、轉變部分土地的性質等等;這是房地産企業破産重整中的一個難題,應由相應的政府部門出台具體的行政性文件予以規範,明確具體的調整申請條件、程序及費用補交等內容,以達到既符合行政規範要求又能切實破解房地産企業破産重整難題。

項目開發各項手續的辦理及變更等內容,系投資人決定是否收購破産房地産企業並盤活項目主要考慮的要件之一,故投資人應當要求將該些內容列入重整計劃草案,作爲其中的先決條件,或與相關職能部門簽署補充協議等文件形式保障自身的權益,確定具體救濟的途徑。

2、稅費減免的考量

對于投資人而言,破産房地産企業未完工項目的繼續建設本身已需要相當大的一筆資金,但該公司還要交納土地增值稅、城建稅、營業稅、印花稅以及企業所得稅等巨額稅費,無疑是雪上加霜,這也是投資人引入中的一個障礙。

爲此,投資人應當事前落實房地産企業所應負的各項稅費,並在當地政府部門、法院的協調下,取得市國稅、地稅部門制定的稅收緩、減、免等特殊優惠政策,確保投資行爲有稅收政策上的支持。

(三)項目建築商、購房人的利益平衡

1、項目建築商與購房人權利沖突“困境”處理

與未完成項目建築商關系如何處理,是投資人對項目進行後續建設的重要一環。投資人應當與項目建築商就原簽署的建設工程施工合同是否繼續履行達成一致意見,以便確定項目後續建設的承建主體。從有利于項目開發角度,讓原建築商繼續對項目進行施工是較爲穩妥的方式,這不僅僅是考慮到原建築商對項目情況較爲熟悉了解,繼續施工具有先天的優勢,而且還可以避免重新引入新建築商所帶來的各項繁瑣手續,最大限度地節省開發時間。

對于建築商而言,影響其是否繼續承建項目的重要因素在于破産程序啓動之前房地産企業所欠工程款如何處理問題,盡管根據《合同法》第286條賦予承包人享有建設工程價款優先受償的權利,但最高院《關于建設工程價款優先受償權問題的批複》又規定支付全部或大部分購房款的消費者具有優先于承包人工程價款請求權受償的權利。

實踐中,破産房地産企業未完工項目已通過預售方式出售住宅類商品房給消費者,且該些消費者已支付全部或大部分購房款的情形較爲常見,如何保障建築商破産程序啓動前的工程款,打消其顧慮繼續對項目進行施工建設是一個難題。筆者認爲,投資人針對前述情形,可以就購房人優先部分款項單獨與建築商達成分期償還協議,其余部分按照工程價款優先權執行,以保證項目後續工作的正常開展。

另外,至于破産程序啓動後因繼續履行施工合同後而産生的工程款,屬于破産法上的共益債務,應當優先予以清償,這一點各界均已達成共識,並無異議。

2、項目購房人待履行合同處理方案

在房地産企業破産重整中,就部分購房人提出的要求解除商品房買賣合同的退房請求,按照普通債權處理,難點在于解決部分購房人提出的房屋交付問題,投資人可以把握以下幾點原則:

①重整計劃執行過程中,對于部分購房人的房屋交付按照原合同約定的價格執行;在規劃不變的前提下,房屋交付標准盡量按照原合同約定的位置、戶型執行。

②若在重整計劃執行過程中,由于規劃設計變更,需要調整房號及戶型的,購房人有權選擇退房或在新規劃批准後按照原認購條件優先購買新規劃範圍內的同類型房屋,如接受調整,應重新簽訂新的購房合同,購房面積增加的,應當按照現價補交超出面積的房款;購房面積減少的,按照現價退還房款。

③上述僅支付部分購房款的購房人未在確定時間內付清房款或不接受調整、拒絕簽訂新合同的,則視爲解除原合同。

④購房人同意破産重整計劃的,同意免除破産房地産企業就逾期交房、逾期辦證所産生的賠償責任(形式包括但不限于違約金、利息及經濟損害等)。

(四)破産房地産企業主體之重構

在破産重整程序中,項目的運營資本有賴于投資人方面的注資,但考慮到重整期限較長,重整期限內運營資本的獲取至關重要,故從長遠性考慮,破産房地産企業的再融資即重整貸款獲取的可能性,也是投資人考量的問題。

以股權收購模式的房地産企業破産重整,是一種保全企業主體資格的重整,因該企業之前存在不良信用記錄,其向銀行融資會存在很大障礙。實踐中,有關部門可動員行業協會,對于適用破産重整的房地産企業應制定專門的資信認定,通過寬松政策促成其再融資;當然,投資人也可通過協商談判,將破産房地産企業獲得重整貸款(可由投資人設立的收購股權的子公司作爲擔保)作爲法院批准重整計劃的一部分,並且該重整貸款在性質上應屬于共益債務,提供貸款一方的權益也可得到保障。


五、結語

在房地産企業破産重整中,引入投資人這一模式盡管較爲常見,但需要各方面的協調和保障,以改善投資人對項目經營的環境,消除其顧慮,堅定其重整的信心和決定,從而確保重整計劃真正落實到實處,實現各方利益的最大化,挽救房地産企業擺脫破産困境並讓其重獲新生,發揮破産重整的價值。

以上是本人從投資人角度出發,對房地産企業破産重整中應注意的有關法律問題的認知,因學識和精力所限,不足之處還望各界同仁批評指正。