[原創]全裝修模式下商品住宅交付質量問題研究/胡文波

發布日期:2017-10-30   |   點擊率:

全裝修模式下商品住宅交付質量問題研究


文/ 胡文波


內容提要:近幾年來,隨著房地産行業的轉型升級、民衆觀念的轉變,房産開發商推出的全裝修商品住宅被越來越多的人所接受,該類商品住宅在商品房銷售中的比例不斷提高。同時,爲響應國家綠色建築、節能減排的方針政策,各地均鼓勵實行全裝修商品住宅,以推進建築工業化發展。2016年11月,浙江省人民政府更是出台了《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》,以推行新建住宅全裝修,實現成品交房。
全裝修商品住宅在普及的同時,因交付質量問題而産生的糾紛呈不斷上升趨勢。本文先從全裝修概念著手,從法律層面對其進行界定,並對全裝修商品住宅法律屬性、質量問題成因及法定交付標准進行了分析。之後,從實務層面對全裝修商品住宅出現質量問題是否就構成“逾期交房”、交付質量標准如何認定以及最高院商品房司法解釋中關于“嚴重影響居住使用”如何進行評判等問題進行了闡述。最後,還對特殊裝修模式下商品住宅交付質量由誰來承擔這一問題發表了自身的意見。通過本文的內容,以期在今後處理此類新型糾紛時有所突破和幫助。


關鍵字:商品住宅、全裝修、交付質量標准、質量問題、嚴重影響居住使用


一、商品住宅全裝修內涵及質量成因

(一)商品住宅“全裝修”與“精裝修”概念之辨

1.現行規範對“全裝修”商品住宅的定義

我國官方對全裝修商品住宅的定義,最早出現在原建設部于2002年7月18日發布的《商品住宅裝修一次到位實施導則》中,該實施導則第1.1.2條規定,商品住宅裝修一次到位所指商品住宅爲新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅。
2017年1月22日,浙江省住房和城鄉建設廳發布的《全裝修住宅室內裝飾工程質量驗收規範》第2.0.1條將全裝修住宅定義進一步明確爲:在住宅交付使用前,戶內所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢,給水排水、燃氣、通風與空調、照明供電以及智能化等系統基本安裝到位,廚房、衛生間等基本設施配置完備,滿足基本使用功能,可直接入住的住宅。至此,全裝修商品住宅的概念得到充分的解釋。

2.商品住宅“全裝修”≠“精裝修”
實踐中,往往有不少人會將商品住宅“全裝修”與“精裝修”混爲一談,並將房産開發商交付的全裝修商品住宅按照“精裝修”標准進行驗收,導致雙方發生交付質量的糾紛,數見不鮮。筆者認爲,我國目前對“精裝修”這一概念缺乏法律法規的明確規定和行業標准,“精裝修”只是一個模糊的概念,很難在現行規範中找到准確的定義。日常生活中普通民衆所謂的“精裝修”實爲裝修的檔次、品質以及規格,即房屋的裝修應當達到何種美觀舒適的程度,其衡量標准相當于個人在購買毛坯房後所實施的家庭裝修。而商品住宅全裝修強調的是裝修的範圍,是由開發商統一組織實施的與土建安裝相銜接、一體化設計的裝修,不同于一般的家庭裝修。故,“全裝修”不同于“精裝修”,兩者存在明顯區別,不應當予以混淆。

(二)全裝修商品房質量問題的常見類型

根據物的理論,物的種類有單一物、合成物之分,所謂單一物是指形態上爲獨立一體,且構成部分已失其個性之物;而合成物則是指數個之物,未失其個性,而結合成一體。故,按此分類,毛坯房爲單一物,而安裝了門、窗、廚衛設施等多個部件、設備的全裝修房,因該些部件、設備並未失其個性,故應當屬于合成物。
全裝修商品住宅作爲合成之物,其交付質量問題往往與相關的裝修行爲存在緊密的聯系,常見的質量問題主要體現在以下幾個方面:

1.因部品及裝修用料問題。

部品是指按照一定的配套技術,在工廠生産,由兩個或兩個以上的住宅單一産品或複合産品在裝修現場組裝而成,構成住宅某一部位中的一個功能單元,能夠滿足該部位一項或幾項功能要求的産品。具體如:房屋中的整體櫥櫃、衛浴、門窗以及地板等。而裝修用料主要指裝修所需的石材、木材、塗料以及膠黏劑等。因此,部品及裝修用料的采購應當符合設計、國家標准、規範要求;否則,因部品及裝修用料選用不合格、質量低劣,會導致商品住宅存在一系列質量問題。

2.因裝修設計、施工問題。

裝修的設計存在不當,如我國對室內淨高、電路、燃氣管道設計等有著明確的標准,裝修設計違反相關標准的,很有可能構成質量缺陷。同時,商品住宅裝修過程中,因裝修活動本身可能會對建築的安全性能以及主要使用功能(防水、供水、供電、燃氣等)産生一定的影響,裝修施工工藝不規範且不符合要求,往往會造成房屋出現裂縫、發生水滲漏以及牆體空鼓、牆皮脫落等,也就是所謂的裝配質量,即出賣人或其履行輔助人(即裝修施工單位)裝配行爲不當導致的房屋質量問題。

3.因室內環境汙染問題。

該問題主要是裝修部品、用料以及裝修施工行爲等各方面因素結合而成。主要體現在裝修後的房屋室內有毒、有害氣體和物質,超過規定的標准,損害購房人的人身健康造成損害,造成房屋交付質量不符合規定要求。

二、全裝修商品住宅交付質量標准之認定

(一)全裝修商品住宅與“毛坯房”交付質量標准區別

商品住宅的質量是指房屋所具有的能夠滿足人們居住需要的屬性,其本質上屬于是否達到使用價值、效能和品質標准的問題。目前,我國法律法規對普通商品住宅即“毛坯房”交付應當具備的條件和標准主要體現在《建築法》第六十一條、《城市房地産管理法》第二十七條、《城市房地産開發經營管理條例》第十七條、《建設工程質量管理條例》第十六條以及《商品房銷售管理辦法》第三十條等規定中,概括起來爲房地産開發項目設計、施工,必須符合國家的有關標准和規範,經竣工驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用;房地産開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

通過上述規定內容可知,竣工驗收合格是房屋交付質量的前置性要件,也是法定的最低交付標准;若當事人之間約定的交付標准低于該法定標准,則違反法律的強制性規定而被認定爲無效。同時,結合浙江省2008版商品房買賣合同的示範文本的內容,大部分房産開發商與購房人在合同約定的商品住宅交付條件多數爲房屋經竣工驗收合格,取得竣工驗收備案證明書,並取得公安消防、規劃、環保等部門的認可或准予使用文件,以及道路、水電等具備正常使用的條件。
全裝修的商品住宅質量除應當符合上述“毛坯房”的交付條件和標准外,與全裝修有關的裝飾裝修分部工程(如門窗、輕質隔牆、牆飾面、塗飾、細部和廚房工程等)、給水排水衛浴及采暖分部工程、通風與空調分部工程、電氣分部工程和智能化分部工程等,應當符合安全性能、使用功能的質量要求。對具體裝修的內容、標准等一般由買賣雙方在合同附件或補充協議中進行詳細約定。

筆者認爲,普通商品住宅交付質量的法定標准是一種普遍性和強制性規範,而商品住宅全裝修質量標准一般是雙方事先通過約定的方式來確定,具備特殊性、任意性和協定性,法律不可能對此作出普遍性的規範,且我國現階段缺乏全國統一的強制性裝修規範(目前只有浙江、江蘇和上海等地有專門的全裝修質量驗收標准規範),這就導致全裝修商品住宅交付質量糾紛屢屢發生。

(二)“質量問題”≠“逾期交房”

1.購房人合理拒收全裝修商品住宅的理由

司法實務中,針對全裝修商品住宅存在的相關質量問題,購房人往往會選擇拒絕接收房屋,不少律師在代理購房人處理此類案件中,往往要求房産開發商在承擔修複責任的同時,追究開發商逾期交房的責任。

那麽,購房人在何種情況下可以拒絕接收所購房屋並主張房産開發商逾期交房責任?即何種程度的質量問題可構成買受人合理拒收房屋的理由。對此,有人認爲,只要開發商交付的房屋存在質量瑕疵,購房人即可拒絕收房。也有人認爲,購房人拒絕收房的情形應當嚴格適用,只有在房屋質量存在嚴重瑕疵,且足以影響合同目的,方可拒收。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十二條規定,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。以及第十三條規定,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

從上述兩條規定的內容可知,商品住宅交付的質量構成“房屋主體結構質量不合格”或“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”兩種情形之一的,購房人有權解除合同即要求退房,也有權拒絕接收房屋,追究開發商逾期交房責任;否則,不應視爲逾期交房,開發商對此應承擔物的瑕疵擔保責任,應當履行具體的保修義務,並賠償因保修而給購房人所造成的損失。

除上述兩個情形之外,特別是對于商品住宅一般性的質量瑕疵,如門窗變形、地板起翹、瓷磚空鼓、廚衛局部滲漏水或者是牆壁、牆布汙損和觀感上的瑕疵等,屬于保修的範圍,經修複後也不會影響到房屋正常居住使用的質量問題,不同于重大的質量缺陷,不影響購房合同目的實現,也不對交付産生重大妨礙,更不影響合同的履行,故不應當作爲購房人拒絕接收房屋,並據此主張開發商構成“逾期交房”的理由。所以,一概以房屋存在質量問題進而認定“逾期交房”的說法,顯然不能成立,實務中也難以得到法院的支持。房屋僅有質量瑕疵不等于“逾期交房”,需區分不同的情形而定。

2.交付質量不合格的認定

“房屋主體結構質量不合格”在實踐中較容易認定,基本沒有爭議。所謂主體結構是指房屋的若幹主要構件相互連接、作用的平面和空間的構成體;根據法定或強制性標准,其必須具備符合要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建築物本身的各種載荷。主體結構問題還包括地基基礎工程質量問題。簡而言之,主體結構直接關系到建築物是否安全問題,若主體結構不合格,其他部分施工質量再好也難以保證整個房屋的質量。

況且,2017年5月1日實施的《浙江省實施<中華人民共和國消費者權益保護法>辦法》即浙版新消法中第十九條對此設立了明確的認定標准,具體爲“商品房因勘察、設計、施工原因,在設計使用期限內發生地基下沉、房屋傾斜、承重的柱牆梁板等構件結構開裂變形等問題,超出工程建設強制性標准規定的安全限值,無法維修或者一次維修後仍超出安全限值的。”

而房屋質量問題“嚴重影響正常居住使用”較爲複雜,具體判斷難度較高,其認定在司法實踐中爭議較大,也是處理過程中的難點所在。筆者認爲,對于開發商已經完成裝修的商品住宅,其質量應當達到交付後即可適宜居住的標准,對全裝修商品住宅質量進行驗收,實質是對該房屋土建安裝工程和裝修工程的雙重驗收。

(三)“嚴重影響正常居住使用”的評判標准

“嚴重影響正常居住使用”是介于主體結構質量不合格和一般性質量瑕疵問題(之前已詳細說明)該兩層質量問題之間的另外一層質量問題,它雖然不屬于主體結構質量問題,但卻能對房屋“居住”和“使用”足以構成嚴重影響的其他工程質量問題。

如何對“嚴重影響正常居住使用”的情形進行司法認定,實踐中有三種觀點:

第一種觀點認爲,商品住宅的正常居住使用主要以安全性爲標准,只要房屋的安全性不存在任何問題,其他質量問題不會嚴重影響居住使用。該觀點強調房屋的本質爲居住性和使用性這一基本要件,只要交付的房屋具備前述基本功能,則可以排除嚴重影響居住使用質量問題。

第二種觀點認爲,認定此種情形應當由法院委托具有房屋質量檢測資質的專業檢驗機構進行鑒定,法院依據檢驗機構的鑒定意見做出認定。該觀點強調房屋質量問題屬于專業領域問題,房屋是否存在質量問題以及該質量問題是否屬于足以影響正常居住使用的根本性質量問題,應由專業的鑒定機構出具結論意見,不應由法院隨意進行認定。

第三種觀點認爲,此種情形應由法院結合日常生活經驗法則及常識來進行認定,不需要依賴于鑒定機構的意見,因爲鑒定機構對房屋質量所作的鑒定也僅僅只是根據現行的規範、標准而做出的某一方面是否合格的認定,並對某些方面可以量化的指標進行確認。但房屋“嚴重影響正常居住使用”在認定上實際缺乏客觀的標准,鑒定機構出具的意見在很大程度上也是出于鑒定人員個人的主觀判斷,不具有法定依據。故,應當由法院結合案情作出認定。

筆者認爲,第一種觀點忽視了房屋使用的功能性和舒適性,片面強調其中的安全性,對房屋整體質量缺乏全面的考究;第二種觀點過于依賴鑒定機構的意見,將鑒定意見替代司法審查,也存在不合理,特別是有些房屋裝修質量問題,只能鑒定出某部位是否存有缺陷或瑕疵,但無法對是否嚴重影響居住使用作出評判,並非所有的問題都能通過鑒定解決;第三種觀點雖具有一定的合理性,但人爲主觀性較大,應當與房屋本身的特性相結合綜合認定。

物的瑕疵在學理上有兩種觀點:一種客觀說,還有一種主觀說。客觀說認爲一個物有沒有瑕疵是一般的客觀判斷。從物的物理上來判斷,通常情況下所具備的性質有欠缺才叫物的瑕疵。主觀說認爲物的判斷需要考慮當事人的合意、合同目的等主觀感受。筆者認爲,在判斷房屋出現質量問題且是否構成“嚴重影響正常居住使用”時,應當以客觀說即房屋是否符合通常之效用爲原則,並適當結合主觀說的內容。具體應當從以下幾方面著手:

首先,房屋質量問題是否已對購房人的身體健康、生命及財産安全産生危害,如有,則可直接認定爲嚴重影響正常居住使用;

其次,從房屋修複的次數判斷,如房屋質量問題經多次修複未果,也應認定爲嚴重影響到購房人對房屋的使用功能和用途;

再次,認定嚴重質量問題不應以購房人實際居住使用房屋爲前提要件,若購房人有證據證明房屋存有重大質量瑕疵且足以影響居住使用功能性障礙的,其主張即可成立;

最後,認定是否因房屋質量問題“嚴重影響正常居住使用”,應當先通過專業鑒定機構確認具體的質量問題,再由法院結合是否對購房人的生命和財産安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重幹擾和影響了購房人的正常生活、可否修複以及房屋狀況是否與合同約定內容、購房價格存在重大偏差等方面,予以綜合判斷。


三、特殊裝修模式下商品住宅質量責任主體

針對全裝修商品住宅交付質量而引起的糾紛,實踐中,買賣雙方對承擔裝修質量問題的責任方這一問題也存在爭議。目前,基于不同方面的考慮,房産開發商對全裝修商品住宅銷售模式主要有以下三種:

1.直接約定全裝修交付。即在預售合同中直接對全裝修交付標准進行詳細約定,並按全裝修標准交付,裝修費用包含在房價中。

2.毛坯交付+贈送全裝修。即在預售合同中約定毛坯房交付,同時在補充協議中約定贈送全裝修,房屋按全裝修標准交付。

3.毛坯交付+另行委托裝修。即在預售合同中約定毛坯房交付,並另行簽訂委托裝修合同,房屋本身交付標准爲毛坯,裝修工程另行交付。

在上述第1、2種模式下,因全裝修商品住宅出現交付質量問題,由房産開發商作爲主體承擔相應質量責任的並不難認定。

筆者在這裏要探討的是第3種模式,即預售合同約定毛坯房交付,購房人另行與開發商指定的裝修公司簽訂委托裝修合同,如最終交付的裝修工程發生質量糾紛,在合同未明確約定的情況下,由誰來承擔質量責任存在爭議,也是實務中的難點。

針對該問題有兩種觀點,第一種觀點認爲,購房人可依據《合同法》第402條關于顯名代理的規定,要求作爲委托人的開發商承擔責任。第二種觀點認爲,此時存在兩個法律關系,分別是開發商與購房人之間的房屋買賣關系,以及購房人與裝修公司之間的委托裝修關系,因裝修質量問題産生的責任,購房人應當向受托人裝修公司主張權利。

筆者同意第一種觀點,具體理由如下:

其一,開發商要求購房人與其指定裝修公司簽訂委托裝修合同的情況下,往往是開發商與其委托的裝修公司內部存在對整個項目商品住宅進行裝修的總合同關系,具體裝修費用由開發商與該裝修公司自行結算;

其二,購房人與裝修公司簽訂的委托裝修合同中一般不體現裝修價款,購房人無需支付任何裝修費用,且該裝修公司通常是購房人預購房屋所在項目的施工總承包單位,其進行裝修施工所依據的設計文件圖紙等均由開發商提供;

其三,雖然就預購商品住宅的裝修合同是由購房人與裝修公司簽訂,但該裝修實際系裝修公司接受開發商的委托進行施工,購房人在此種模式下簽訂相關合同時,不具有選擇權,相對方的指向較爲明確;

因此,此種裝修模式下的質量責任主體實爲房産開發商,根據《合同法》第402條規定,由此簽訂的裝修合同應直接約束開發商和購房人,購房人有權基于開發商與裝修公司之間的委托關系,要求開發商對交付的全裝修商品住宅承擔質量責任。


以上是筆者對全裝修商品住宅交付質量及責任承擔等方面問題的一些粗淺意見,受時間及精力所限,不足之處還望廣大同仁批評指教。




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